Bin Yıllık Savaş: Kiracı vs. Ev Sahibi

Günümüzde sıkça karşılaşılan, cevap aranan, karşı tarafa en çok nefret duyulan konulardan birinin “kiralayan – kiraya veren ilişkisi” olduğunu yazının başlığı ile vurgulamış olduğumu düşünüyorum. Bu ilişki hakikaten binlerce yıl öncesine dayanıyor. İzmir’in Seferihisar İlçesi’ndeki Teos antik kentinde sürdürülen çalışmalarda günışığına çıkarılan 2200 yıllık yazıt, Anadolu’daki en kapsamlı ‘kira sözleşmesi’ ni ortaya koymuştur. Bilinen bu ilk kira sözleşmesi, 1 kefil ile kentin ileri gelenlerinden oluşan 6 şahitle yapılmış. İçerisinde binalar bulunan arazinin uygun kullanılmaması durumunda uygulanacak cezalara da yer verilmiş. İşte bu en eski kira sözleşmesinden her an ulaşılabilecek kırtasiyelerde bulunan maktu kira sözleşmelerine çoktan geçiş yapmış bulunmaktayız. Kiralayan ve kiraya veren günümüzde genel olarak, önceden taslak halinde hazır olan ve sadece her kira ilişkisinde değişiklik arz eden hususların boş bırakılarak hazırlandığı maktu bir kira sözleşmesinin altını imzalayarak bahse konu ilişkiye başlamış oluyorlar.

       Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Denilerek kira sözleşmesinin tıpkı yargı gibi ancak 3 sacayağı üzerinde durabileceği ifade edilmiştir. Bunların; “kiralanan”, “kira bedeli” ve “tarafların anlaşmaları” olduğunu söyleyebiliriz. Kira sözleşmesinde kiracının kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin ise, kiralananı kiracının kullanımına hazır bulundurması öncelikle gerekir. Biraz teoriden sıyrılıp pratik olarak günlük hayatta bu konu da en çok akıllara gelen veya karşılaşılan birkaç örnek durumlara cevap arayalım:

Ä ‘Kira kontratı yapmadık, güvendik, evimizi verdik kiramızı ödemiyor’ diyorsanız;

Kira sözleşmesinin yazılı olması kanunda belirtilmediğinden sözlü olarak da kira sözleşmesi kurulmuş olabilir ancak bu durumda kira ilişkisi yazılı olmadığı için aradaki ilişkiyi ispatlamak gerekiyor. Kirasını ödemeyen kiracıya tahliye taahhütlü icra takibi yapılabilir.  Kiracınız, ilamsız icra takibinize kötü niyetli olarak kiracı olmadığını bildirip itiraz etse dahi maliki olduğunuz yerde haksız işgal nedeniyle tahliye davası açabilir şartları oluşmuşsa haksız işgal tazminatı diğer adıyla ecri misil davası açabilirsiniz.  

Ä ‘Kiraya veren ile anlaştık, imzaları attık ancak anahtarı vermedi’ diyorsanız;

Kiraya verenin, zararınızdan sorumluluğunu bilmenizde fayda var. T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ’NİN 26.05.2014 TARİH, 2013/14078 E. 2014/6778 K. no.lu kararında belirtildiği gibi Yargıtay, kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesini, sözleşmeye konu taşınmazı kiracıya teslim etmemesini sözleşmenin ihlali niteliğinde görmüştür. Bu kapsamda davalının tazminat sorumluluğu bulunduğu belirtilmiş ve “davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği başka bir işyerini hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekir.” şeklindeki ifadesiyle bu durumda olan kiracının, kiraya verenden yukarıda açıklanan nedenlerle zararının tahsilini isteme hakkı doğabileceği belirtilmiştir.

Ä ‘Komşunun evi daha kötü olmasına rağmen bin liraya kiraya vermiş bizimki hala 850 lira’ diyorsanız;

Belirlenen kira bedeli emsallerinden altta kalmış ise kira tespit davası açabilirsiniz. Bu dava, davayı açmakta hukuki yararı bulunan tarafça açılabilir. Yani hukuki yararı varsa hem kiracı hem de kiraya veren tarafından kira tespit davası açılabilir.

Ä ‘Kirada olan evimi satacağım ancak kiracı, müşterilerin eve bakmalarına izin vermiyor’ diyorsanız;

Bu konuda Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar mevcuttur. Buna göre kiracınızın böyle bir hakkı söz konusu değildir. T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ’ nin 09.10.2001 tarih, 2001/8142 E. 2001/8911 K.  nolu kararında; “Bu durum karşısında mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır.” Belirtildiği üzere kiracının makul bir süre içerisinde kiralananın gösterilmesine izin verilmelidir.

  • ‘Kiracı, kiralanana kasten zarar veriyorsa’

      Kiralayanın, TBK m.316 kapsamında kiralananı Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranan kiracıya karşı kiraya veren olarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermek ve aksi halde sözleşmeyi feshedeceğinizi bildiren yazılı bir ihtarda bulunmanız gerekiyor. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı ortada ise veya bu durum artık çekilemez bir vaziyette ise ihtar çekip 30 gün beklemenize de gerek yok, direkt sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Kiraya verdiğiniz şey konut veya çatılı iş yeri ise uygulanacak prosedür böyle. Diğer kira ilişkilerinde ise bu durumda, önceden bir ihtara gerek yok; yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi derhal feshedebilirsiniz.

YORUM EKLE

banner4

banner3